第一生命保険と野村不動産、JR南新宿ビルの長期保有型ファンドに主要投資家として参画

第一生命保険、野村不動産及びJR東日本不動産投資顧問（JAM）は2026年10月23日、JR南新宿ビルを運用資産とする長期保有型不動産私募ファンド（本ファンド）の運用体制を共同で構築したと発表した。JR南新宿ビルは東日本旅客鉄道が開発したビルで、本ファンドはJAMがアセットマネージャーを務める私募ファンドである。市場環境が変化する中で、このファンドに第一生命保険と野村不動産が長期保有を前提に新たな主要投資家として参画し、あわせてリファイナンスを実施した。

発表によると、JR南新宿ビルは国内有数のターミナル駅である新宿駅の徒歩圏にあり、立地の希少性と高い物件スペックを持つ。このため、中長期的に競争優位性を維持できる優良不動産だとしている。また、都心主要エリアに所在する希少性の高いアセットであり、市場環境の変化の影響を受けにくく、長期保有に適した物件だとしている。

JAMが組成した不動産私募ファンドへのエクイティ投資は、第一生命保険と野村不動産にとって今回が初の取組みとなる。本件は、次の運用方針と投資ニーズが合致したことで実現した。

• JAM：JR南新宿ビルを運用資産とする私募ファンドについて、長期保有を目指す運用方針
• 第一生命保険：希少性が高く市場環境の変動に左右されにくい優良不動産を通じて、長期・安定的な資産運用を目指す投資ニーズ
• 野村不動産：優良不動産への投資機会の拡大を目指す投資ニーズ

今後もそれぞれの知見・ネットワークを活かしながら、本ファンドの長期安定的な運用を実現するとともに、中長期的な視点で資産価値の向上に取り組むとしている。

各社の今後の方針は次のとおり。

• 第一生命保険：お客さまよりお預かりした保険料をもとに資産運用を行う機関投資家として、長期・安定的な収益獲得を実現する強固なポートフォリオの構築を目指す。そのため不動産投資領域でも、本ファンドをはじめ、立地希少性が高いオフィス等の長期的に競争優位性を維持できる優良不動産への投資機会獲得に積極的に取り組む。今後も社会や市場の変化を的確に見極め、選別的な投資を行っていく。
• 野村不動産：野村不動産グループの2030年ビジョン「まだ見ぬ、Life & Time Developer へ ー 幸せと豊かさを最大化するグループへ ー」のもと、「人々の生活（Life）と時間（Time）」に寄り添いながら新たな価値創造に取り組んでいる。今後も競争力の高い優良不動産への投資機会のさらなる拡大を目指し、多様な投資手法を活用して投資機会の創出・獲得に積極的に取り組む。
• JAM：JR東日本グループが培ってきた駅を中心としたまちづくりの知見を活かし、「投資のチカラ」による持続的な不動産価値の創造を通じて投資家価値の向上に取り組んでいる。本件をはじめ、長期保有を前提とした競争力の高い優良不動産への投資機会の創出及び運用に積極的に取り組む。あわせて機関投資家とのパートナーシップを通じて中長期的な不動産価値の向上を実現し、不動産ファンド事業の持続的な成長を目指す。

不動産ファンドの概要は次のとおり。

• SPC名称：合同会社はやぶさ１号
• 運用開始日：2026年10月1日（リファイナンス日）
• 資産規模：非公表
• 運用物件：JR南新宿ビル
• 投資家：第一生命保険株式会社、野村不動産株式会社、東日本旅客鉄道株式会社、株式会社JR東日本ビルディング

対象物件の概要は次のとおり。

• 物件名：JR南新宿ビル
• 住居表示：東京都渋谷区代々木二丁目1番5号
• 交通：JR各線「新宿駅」徒歩4分ほか
• 敷地面積／延床面積：5,113.31㎡／55,350.07㎡
• 構造／階数：S造（一部RC造、SRC造）／地下4階付地上18階建
• 竣工時期：2012年6月（築約14年）

本件運用体制の構築にあわせて、本ファンドの組入資産であるJR南新宿ビルはDBJ Green Building認証（認証ランク★★★★）を取得した。

図表を含む詳しい内容は、元の発表（PDF）をご覧ください。

出典：第一生命保険「JR南新宿ビルを運用資産とした長期保有型ファンドの構築について～第一生命保険・野村不動産・JR東日本不動産投資顧問の協業～」

本記事は第一生命保険の発表をもとに編集部が要約したものです。